Deel niet door het aantal appartementen
De meest gemaakte rekenfout in een besluitnotitie is de investering delen door het aantal appartementen. Wat een eigenaar betaalt, staat in de splitsingsakte: het breukdeel. Bij gelijke appartementen komt dat op hetzelfde neer, maar zodra er verschillende woningtypes, een winkel of een bedrijfsruimte in het complex zitten, loopt het uiteen.
Zoek het breukdeel op vóórdat u een bedrag communiceert. Een eigenaar die eerst € 12.000 hoort en later € 15.400 moet betalen, stemt de volgende keer tegen, ook als het plan klopt. Controleer tegelijk of de splitsingsakte voor dit bouwdeel een afwijkende verdeelsleutel kent; dat komt bij kozijnen en balkons regelmatig voor.
Haal eerst de subsidie eraf
De SVVE rekent per vierkante meter en verdubbelt het bedrag zodra de VvE twee of meer maatregelen uitvoert. Dat verschil is groot genoeg om de volgorde van het plan te bepalen: één maatregel los uitvoeren kost de VvE de helft van de subsidie op alles wat daarna nog komt.
| Maatregel | 1 maatregel | 2 of meer |
|---|---|---|
| Spouwmuurisolatie | € 5,25 | € 10,50 |
| Gevelisolatie | € 20,25 | € 40,50 |
| Dakisolatie | € 16,25 | € 32,50 |
| HR++ glas | € 25 | € 50 |
| Triple glas met nieuw kozijn | € 111 | € 222 |
Bij triple glas met een nieuw kozijn gaat het om de maat van het hele kozijn, binnenwerks gemeten. Voor een appartement met ongeveer 18 vierkante meter kozijn scheelt dat bij twee maatregelen bijna € 4.000 op de eigen bijdrage. Reken dat door naar het breukdeel en niet naar het gemiddelde.
Vertaal het restant naar een maandbedrag
Vrijwel geen enkele eigenaar heeft het bedrag liggen. De vraag in de vergadering is daarom niet wat de investering is, maar wat de maandelijkse bijdrage wordt. Met een VvE-lening van het Nationaal Warmtefonds is dat exact te berekenen.
| Looptijd | Effectieve rente | Per maand |
|---|---|---|
| 10 jaar | 3,93% | € 121 |
| 15 jaar | 4,25% | € 90 |
| 20 jaar | 4,34% | € 74 |
| 30 jaar | 4,55% | € 61 |
Een rekenvoorbeeld, geen prijsopgave. De bedragen schalen vrijwel recht evenredig mee: bij een eigen aandeel van € 8.000 wordt de maandlast over twintig jaar ongeveer € 50, bij € 20.000 ongeveer € 124.
Zet in de besluitnotitie altijd twee looptijden naast elkaar. Twintig jaar oogt aantrekkelijk per maand, maar kost over de hele rit duidelijk meer rente dan tien jaar. Die afweging hoort bij de leden te liggen, niet bij het bestuur.
Wat zo'n bedrag wel en niet zegt
- Staat de btw erin? Bij een VvE is die meestal niet terug te vorderen en hoort hij in het bedrag dat de leden te zien krijgen.
- Zit er een post onvoorzien in, en hoe groot is die? Bij bestaande bouw is vijf tot tien procent niet overdreven.
- Welk deel is onderhoud en welk deel verduurzaming? Dat onderscheid bepaalt wat uit het reservefonds mag en wat meegefinancierd kan worden.
- Wat zit er al in het reservefonds voor dit bouwdeel? Dat verlaagt het bedrag dat geleend hoeft te worden.
- Zijn de begeleidingskosten meegerekend, en is daarvan het subsidiedeel afgetrokken?
Een VvE die deze vijf vragen vooraf beantwoordt, houdt in de vergadering een gesprek over de keuze zelf in plaats van over de rekensom.
Bronnen en actualiteit
Gepubliceerd en bronnen geraadpleegd op 9 oktober 2026. Bedragen, rentes en voorwaarden veranderen. Controleer ze vóór een besluit bij de bron, of laat ons ze voor uw gebouw natrekken.